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7月7日，由中房指数系统、中指研究院研究主办，中指控股(CIH)、中指研究院研究承办的“数字科技赋能行业高质量发展中房指数2021房地产市场趋势报告会”在北京召开。
中房指数系统秘书长、政协委员、中指研究院院长莫天全以“从中房指数二十八年历程看行业数字化进程”为题进行了开幕致辞。
莫天全：数字化赋能行业发展是全球关注的话题，贵州前不久召开了大数据会议，大家讨论的话题是数字化赋能行业发展，或者说数字化在企业当中的应用，这个话题比较好谈，但是真正能够成功，能够实践到位的只有5％。当前，我们国家在抓住各种机会积极发展数字化建设，利用这个时机做到世界前列，对于我们国家的发展是很好的机遇。
自1994年建立中房指数系统以来，中指控股在数字化建设上已走过28年的历程。到今天，28年过去了，中房指数系统在不断的完善，体系不断丰富。
2014年，中指控股在中房指数的基础上又向前推动，每年召开数字地产节，开创地产数据化时代，现在我们想要把数字地产节再往前延伸一下，推动房产行业数字化。
中指控股数据基础在不断夯实，目前新房成交数据覆盖了191个城市，二手房成交数据覆盖了100个城市，等等，这些基础数据也组成了我们所有数字化建设必须的原材料。基于这些数据基础，中房指数系统也逐步发展成囊括百城价格指数、租赁价格指数、物业服务价格指数等在内的庞大的指数体系。
除了数据建设本身，中指控股也基于良好的数据基础支持，研发了多样化的数字化产品，包括项目云、土地云、物业云等，从宏观层面助力行业决策。
项目云是专为项目打造的数据化工具产品，通过竞品监控，一键生成报告，赋能项目的常规运营，让项目运营能够高效的作出决策。土地云更前端一点，致力于帮助投拓人员快速获取土地推出信息，在线完成可研分析、踏勘竞调、产品定位、投资测算、撰写报告等工作，提高土地投拓工作效率。物业云，物业管理场景较为复杂，这个场景更需要数字推动工作，把效率大大的提高。
数据是行业发展的基础设施，数字化是行业发展的重要趋势。中指控股将持续致力于用大数据与创新科技赋能房地产市场，不断地为行业全链条提供数字化工具服务。
未来也希望跟大家一起来努力，从数字出发让全行业或者是相关的行业全部的数字化建设能够得到提升，进而跟踪、赶上、超越全球的发展趋势。
中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜以“从百城价格指数的变化预判2021年房地产市场趋势”为题，发表了主题演讲。
黄瑜：2021年上半年，房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。
展望下半年，房地产调控政策环境和房地产金融环境仍偏紧，高基数下，商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。新开工方面，2021年房屋新开工面积仍有望维持高位。在市场规模持续扩大的背景下，企业仍需聚集各项资源做大规模；结合自身优势，精选城市，顺应市场小周期变化，积极拓展数字化营销，同时结合客群研究，回归产品力打造。
中国商业联合会副会长傅龙成发表主题为“双循环新发展格局下，如何借力大数据及科技实现商业地产高质量发展”的演讲。
傅龙成：大家下午好！很高兴应中指研究院的邀请来参加这个半年盛会，因为我通过这个会议机会，可以把中国商业联合会关于当年对商贸流通业的看法和建议和大家进行分享，同时也借这个机会，我可以看到和了解到与商业有关的，尤其是商业地产方面的市场动态、信息、存在的问题，以及业内各位企业家对促进、维护这个行业高质量发展的一些政策建议，也是一次调研的机会，我们收集归纳以后将向政府高层部门汇报、反映。
首先是当前流通业发展的概况。商业是我们国家商业服务业中分量最重、比重、作用最为直接，与国计民生关系最密切的行业，同时也是当前各级党委政府扩内需、促消费方面不可缺少的主力军。
刚刚过去的“七一”全党、人民隆重热烈地举行了纪念中国成立100周年活动。中国商业联合会也认真地梳理和总结了在中国领导下，中国商业改革、发展、建设的辉煌成就，我们也认真地梳理了“十三五”期间中国商业发展的成就，表明中国商业每一步的建设发展取得了辉煌的成就，都与中国的正确领导是分不开的。
商业流通发展的成就、半岛体育官方网站登录入口人民消费水平的提高，最终都是通过商业的繁荣、零售的活跃、服务业的持续发展增长而来体现的，体现流通规模和商业规模最重要的指标是每年国家统计部门都有公布的、每个月都有公布的社会消费品零售总额，社会消费品零售总额刚刚过去的“十三五”时期年份不是2020年，而是2019年，41.2万亿元，大家知道，2020年由于疫情的原因，服务业、商业受到冲击很大，商业地产也受到了很大的影响，销售额相反还下降了2万亿元，是39.2万亿元。尽管这样，“十三五”时期中国消费品零售总额仍然保持着6.5％的平均增幅，仍然还是较高的增幅。2020年最后一年是负增长3.9％，五年下来仍然是平均增幅6.5％。
商业对社会经济的贡献明显加大，零售批发业、住宿餐饮业和居民生活服务业等这几项国内贸易的商业增加额对GDP的贡献率高的年份达到12％以上，低的年份也有11％以上，表明无论是销售商品还是实现价值都是贡献大的。内贸行业的市场主体众多，内贸行业目前有8000万个市场主体，这8000万个市场主体大体上有1000多万家法人企业，6500多万家个体户，加在一起是8000万市场主体，就业总人数2.2亿人，大体上占城镇就业总人数的30％以上。表明它对经济社会的影响、对居民就业的贡献不可低估。
值得肯定的是，“十三五”以来，商业流通业结构持续优化，业态迭代在加快，现代化的程度在提高。中国的商业创新步伐，改革开放以后可以说是每5年一个小台阶、每10年一个大台阶，我们从改革开放初期的百货店为主，发展到现在的经过了大型超市、综合超市、便利店、电商这些不同业态，购物中心等等，现在是各种业态星罗棋布，世界上最发达国家的商业业态我们中国有，甚至世界没有的中国也有。毫不夸张地说，中国人民用改革开放42年、43年的时间，走完了发达国家商业革新、迭代160年的历程。尤其是网络零售，这几年迅猛地发展，虽然电子商务、网络零售不是中国人首创，但是中国的商业企业家在应用方面把它做到了，进行了一系列的创新。目前中国网络购物的总额、网络购物占社会消费品零售总额的比重在世界上都是的，不管是相对数还是数早都超过了美国，8年来这个指数都是超过世界经济体的总部。这两个指标都超过世界主要经济体的水平。
零售业现代化的程度单体、商业地产、购物中心建设的规模、现代化的水平、建设的速度早就与发达国家不相上下，发达国家往往在国际经贸谈判中来打压中国，说你们中国不像是发展中国家，你看看你们购物中心现代化的程度、高速公路通车的里程数。我们一方面说我们中国还有广大的农村地区，社会贫富还存在较大的差距，但是我们确实骄傲地说，中国商业建设的现代化程度、发达的程度、现代购物中心、商业地产现代化的程度已经在世界上不相上下，与世界发达国家相比不相上下。中国的北、上、广、深这些一线年以前人均营业面积就已经超过了英国的伦敦、法国的巴黎、日本的东京等世界最发达国家的经济中心城市的人均商业营业面积。
还有商业的对外开放也是成就突出的，中国零售企业和中国商业企业家在和外资商业的竞争中，与狼共舞中迅速地成长起来。想当初，2001年中国加入WTO以后，对外资开放，在业态、投资比例和区域分布上全面放开，中国一些企业家曾经担心狼来了，中国企业要死一片，事实证明，由谈虎色变到与狼共舞，到后来的驯狼为羊，大量的外资企业主动寻求和中国商业企业的合作，其结果令人印象深刻，中国商业企业家为中国商业在世界上，立于世界商业之林作出了贡献。
营商环境的改变也取得了明显的效果，在世界银行的排名中，中国的营商环境从78位上升到46位，又上升到去年的31位，这是营商环境的排名，它是用中国北京、上海两个经济比重，两个城市的数额。北京、上海代表中国来讲是有点高估，但是因为世界各国商业排名都是同等口径的排名，所以从这个意义上也反映了中国和世界上营商环境排名上升进步的状况。商业企业这几年在关于税收负担、关于开店的便捷程度方面、在政府的监管方面确实反映营商环境在改善。
看到中国商业巨大的成就，但是我们应该清醒地认识到中国是商业大国，目前社会消费品零售总额和全美销售仍然是5.8万亿和6万亿、6万亿和6.2万亿的差距，就是说还有2000万美金的差距，差不多是14000亿人民币的差距，中国仍然还不是世界市场的经济体，只能说是排在阵容，虽然三五年之内中国市场超过美国市场的规模成为世界商业销售额，餐饮业零售额的国家已经指日可待，三五年之内必然能实现，但是中国成为世界商业强国仍然还有相当的步伐要走，或许不是三五年的时间可以完成的，在这方面我们仍然保持清醒的认识，这方面的差距仍然是突出的，由于时间的关系我不展开。
首先中国的商业，这几年受经济下行的压力加大，消费市场下行的压力也同样加大中国消费品零售总额这些年增长速度，去年是疫情的原因下降3.9％，不可比，但是2019年当年增长速度就已经降到个位数（8％），2018年是9.2％，表明市场压力加大，经济下行压力加大对市场的影响也是必然的。
中国企业的规模，8000多万个市场主体，绝大部分是个体化，小微企业居多，企业数量小微企业占99％以上，衡量企业集中度的中国零售百强占社会消费品零售总额的比重也不过是11％-12％，这还是把阿里巴巴、京东这些电商巨头搁在里头排，如果说以实体商业排名，中国连锁经营百强来讲，他们前100位的市场销售份额占社会消费品零售总额只有6％，而美国的同样指标，前8位占社会消费品零售总额的比重就占83％，美国的沃尔玛年销售额的一年是5240亿美元（折合人民币36000亿），与中国的零售企业京东销售额来讲，我们才5750亿美元，京东还是线上线下、垂直电商和水平电商两者都结合的企业，真正来讲实体企业还没有那么大的数额，这个差距是1／8。
中国的商业企业盈利模式也仍然还有待继续改进和提高，中国的商业企业比较多的仍然还是采取二房东的经营模式，从购物中心业主、商业地产开发商把地做出来，自己很少做直营商品的销售，职营商品展中国零售商业企业份额的15％左右，大量还是引产进店、引品牌进店，这样扮演的是二房东的角色。盈利的主动权往往是在知名品牌手里，同时房租又受业主的调控影响比较大。中国商业企业的运营效益、经济效益差距也是很大的，中国上市公司商业企业的年销售税后利润率是1％左右，世界上欧美国家我们搜集到的资料，商业上市公司的利润率是2.3％，中国企业的微观经济指标天数、库存商品每年周转次数，和日本、和美国、和欧洲一些发达国家的商业企业相比，都差3-4倍。中国的物流费用占GDP的总额比重每年现在仍然还是稳定在14.8％左右，这几年来下降了1-2个百分点，但是和美国相比仍然还差一半左右，差距明显。
差距就是现实，也是我们未来工作的目标，我们未来即将成为世界商业大国，但是成为世界商业强国我们还要共同努力，这就牵扯到中国未来商业和商业地产高质量发展向哪儿走的问题。商业是国计民生不可缺少的行业，同时也受到党中央、国务院高度重视，2020年9月9日习在主持中央财经委第八次全体会议的时候明确指出，那个题目就是研究构建现代流通体系的问题，并把构建现代流通体系作为“双循环”有力支撑，党和国家的领导人研究流通的问题，建国以来没有过，我搞商业搞了多年，不管是从历史文献还是从老同志的回忆，从我们个人的经历没有过，国家领导人高度重视流通，并且把它置于应对国际国内风险，构建“双循环”新发展格局的有力支撑。
未来的“十四五”时期已经开始，我们进入了建设社会主义现代化国家的新征程，中国的商业在以前取得辉煌的成就的基础上还将发挥积极的变化。
首先“双循环”的新格局对商业发展就是一个新的要求，商业流通承载着新的使命，商业对丰富和便捷人民的生活，繁荣城乡市场，促进经济结构的调整，吸纳就业、增加税收的作用刚才说了是难以取代的。同时中国14亿人口的内销市场，4亿人口以上的中产阶层的消费，广大城乡居民的不断提升的消费品质，世界上规模的城镇化步伐、规模，将为中国商业的转型升级、创新驱动提供新的发展机遇和机会。
我们说中国商业在迭代过程中，43年走完了发达国家160年的历程，这里面的逻辑就是因为人均250美金，人均800美金、人均3000美金、人均5000美金，直到现在人均超过1万美金的GDP水平，人们消费水平所对应的商业存在、商业形态是截然不一样的，40岁、50岁以上的同志都能够清楚地回忆到，我们自己的候、儿时，那时候的商业形态是什么样？我们可以预测未来的商业还会有大的提升、发展和变化。未来商业我相信不会是一成不变的，唯有变是不变的。
中国在2035年达到中等收入发达国家水平以后，市场消费品质的提升是一个持续提升的过程，未来的商业应该是各种零售业态枝繁叶茂、共生共荣的景象，很难有一种业态主打未来的商业，我们不说电商完全取代传统实体商业，电商未来还会有一定的发展，或许会从现在的市场占比25％上升到30％或者更高的比重，但是它永远也代替不了实体商业的功能，同样实体商业也要借鉴电商的优势和好的营销模式，来实现融合发展。
现在信息化技术、数字化技术日新月异、迅猛发展，数字化技术越来越成熟，已经快速地融入到商业地产和生活服务业的各个方面，这将为未来的商业给予新的赋能，提供新的机会。未来的智慧商业、智慧物流、智慧零售、智慧厨房餐饮越来越多，已经成为行业的共识，但是需要指出的是，科技的作用再大，网络也不是的，它仍然不会完全取代实体的店铺。
绿色发展成为我们国家五大新发展理念的重要内容之一，可持续发展不仅是这个国家民族的必然要求，同时也是商业自身发展的要求，也是党和政府对商业发展的要求，绿色发展也将为我们的商业、批发、零售、商业地产，不仅是设施设备的采用，也不仅是什么样的业态和购买是不是绿色的商品，它是将要通过商业存在、商业形态、服务方式向社会、消费者传递绿色的生活方式、绿色的商业存在，包括理念、包括商品、包括服务，包括商品的包装、服务的模式都是绿色的、可循环的，人们可接受的。
我们期待未来“十四五”后期，商业的贡献度对GDP的贡献度会持续加大，社会消费品零售总额在“十四五”时期将要超过美国，成为世界市场规模的商业大国，社会消费品零售总额将会保持高于每年GDP增速2-3个百分点的增长态势，而不会延续2020年社会消费品零售总额还是负增长，GDP是正增长的态势，因为去年是疫情的冲击。同样，商业企业的组织建设、市场集中度、经济效益的建设、微观效益的提升也将会取得明显的好转。未来的商业将是线上线下融合的商业，半岛体育官方网站登录入口将是零售与服务融合的商业，是消费与休闲的商业，消费者去购物中心不一定主要是购物的，有可能是休闲消费去的，在休闲的同时就实现了购物、实现了餐饮，而不是专门为了购物顺便休闲，有可能反向变化。
未来商业地产我认为既面临良好的发展机遇，也存在着需要解决的问题。因为我不是商业地产专家，它是商业流通领域体系基础设施的重要组成部分，是习所说的构建现代流通体系的重要载体，某种意义上是一种外在的表现。虽然中国的商业地产是改革开放以后才产生，40多年以来取得迅猛的发展，作出的贡献、取得的成就举世瞩目，很短的时间内缩短了和发达国家的差距，一定程度上达到的国际发达国家的水平，相信二十一世纪到2035年之前，以至于到2050年之前，建国100周年的时候，中国的商业地产还会有跨越式新的发展。
我从不同的商业地产的服务机构和媒体机构、统计资料、内部报告中看到，商业地产的发展仍然还在富有生气、富有活力地开发和进行中。我看到1-5月份中国商业地产，商业地产的商业营业用房、投资额、新开工和在建、竣工、销售面积，有的指标实现了正增长，有的指标虽然仍然是降低，但是降幅和去年相比已经明显收窄。
现代科学技术迅猛发展，网络技术日益进步，数字化浪潮下中国商业地产和商业零售、餐饮、生活服务业都要迎来新的机遇和挑战。无论是中央一系列的工作部署，还是3月份的“两会”，都突出强调要全面促进消费对构建“双循环”新发展格局和经济发展全局的重要作用，提出了多个扩内需、促消费的重大举措，包括扩大内需的战略基点，发掘国内市场的潜力，改善民生，提高生活品质，促进消费与投资的有效结合，实现供需在更高水平的动态平衡。还要提出推动金融房地产，包括商业地产与实体经济的协同发展，实现上下游产供销的有效衔接等等。这些我认为都是商业地产、商业实体经营企业重大的利好和发展的潜力。
我认为一、二线城市商业地产未来以转型升级、提高品质为主，这方面仍然还有很大的潜力，有许多文章可做。更重要的是广大的中西部地区，东中部地区的三、四线城市都有相当大的潜力，在座的有的是投资机构负责人，有的是商业地产的开发者，有的是运营者，相信这方面的信息量掌握得比我更多，我就不再具体重复了。
促进商业流通业以及商业地产高质量发展的政策建议。因为中国商业联合会是在原来国家商业部、国家内贸部多次机构改革基础上产生的综合性的行业协会，我大学毕业以后一直在国家商业部从事业务综合政策研究工作，我们至今还代管着40多家流通流域的专业协会和10多家原商业部的事业单位和30多家有公开出版刊号的报刊出版社。因此，向中央和国务院政府部门提供流通领域的政策建议是我们的基本工作之一，这或许也就是我们区分于专业性协会的重要特点。无论是在去年应对疫情的时候，半岛体育官方网站登录入口还是在今年年初制定“十四五”规划期间，还是在贯彻学习习关于构建现代流通体系的工作中，我们都已经向中央、国务院、国务院办公厅、国务院研究室、商务部、国家发改委、工信部、住建部等多部门提出了商业高质量发展的政策建议，尤其是针对当前存在的问题，我们提出了诸多的政策建议。由于时间关系我够不具体展开说，因为有的建议都已经付诸实施了。
比如说，我们要求将2012年党的十八大以来，中央不断密集地出台，平均10个月出台一份扶持流通业发展的国务院办公厅文件，这些文件我们建议应该更加体系化，增强针对性、可操作性，因为有的政策比较好，但是由于缺乏连贯性和可操作性，落实起来仍然还很有难度。比如关于税收政策，我们希望将去年确定的餐饮业免征增值税的政策，扩大到中小微零售企业，尤其是只设定半年的期限，在政策期限到了以后，我们希望继续延长实施。
比如说商业和生活服务业企业的企业社保缴费政策，我们也提出了相应的建议，并且国务院相关部门正在研究，会出台一些更好的扶持政策。
还有商业电价政策，在2018年、2019年连续两年降低一般工商电价10％的基础之上，我们提出对商业电价要继续实行扶持，尤其是突出明确地说，我们希望改变和废止貌似公平，实则严重不合理的“峰谷平”电价政策，因为“峰谷平”电价政策看起来好像合理，峰期用电多缴费、谷期用电少缴费，实际上商业企业总体上讲，大部分都是用电高峰，这样对商业企业构成了明显的歧视。
我们提出国家统计部门增加商贸服务业，包括商业地产的统计核算指标，商业服务业、包括商业地产在国计民生中作用巨大，但是国民经济每年的统计公报、每个月的国民经济统计数据、每个季度的季报、年报和年鉴关于商业地产的数据统计指标少之又少，就是一个社会消费品零售总额几个单项值的增加值和分类商品的销售额，线上线下，少之又少，没有反映出这个行业的社会影响和巨大的贡献，不但对我们企业投资经营决策不利，对行业协会的服务、研究机构判断形势也严重不利，包括政府决策对底数不清，往往政府反过来一调查研究，决策的时候要我们赶快提供数据，这因为统计法限制，只有国家统计我们才能进行这方面的统计，在“十三五”时期提出这个建议没有得到进一步的改善，最近我们又提出，要增加反映社会消费品零售总额和居民服务业包括商业地产的指标，有开工额、销售额、投资额，但是没有结构数、没有区域数、没有细分业态数，少之又少，就靠中指院和其他的媒体、研究机构进行调研，全面性、准确性、权威性，因为我们有国家统计局做背书，所以还是受到一些影响的，我们强烈建议、呼吁做这方面的工作。
我们还希望国家将临时出台的政府行政规章为主的政策建议转化为可持续性的法规建议，长期、稳定的规则制度。
我今天的汇报就到这儿，再次感谢邀请我们参加这个会议，得到很多的信息，感谢中指院搜集了好多的信息，包括这份研究报告我回去做认真的归纳整理，向相关部门反馈我们的意见！
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶发表主题为“数字总结百城样本楼盘，分析购房需求变化趋势”的演讲。
曹晶晶：从行业趋势上看，随着人口增速放缓，市场总量接近峰值，房地产市场发展趋稳，同时，人口年龄结构上移将推动改善型需求积释放。从重点城市套总价及套均面积来看，上半年重点城市套总价均值持续上移，一线城市及杭州南京等热点二线城市购买力强，房价具备较强支撑；上半年一线城市套均面积继续小幅回落，二三线平，重点城市热销项目主流需求面积及套总价走势呈现分化，其中北京、无锡、佛山等地热销项目套均面积普遍低于城市整体套均面积，差额在10平米以上，中小户型产品更畅销；而长沙、扬州热销项目套均面积则高于城市整体水平，市场更偏好大户型产品。预计2021下半年，政策收紧预期加强，银行贷款保持收紧背景下，市场或将有所降温，项目营销竞争加剧。
中指研究院不断探索通过数字化产品赋能项目营销工作，推出专为项目打造的“项目云”数据化工具，项目云产品围绕实时监控竞品动态、优惠信息、成交数据、板块客群等数据，支持一键生成竞品监测报告，为营销决策提供依据，让汇报工作更高效。同时项目云产品全面覆盖城市新房、二手房及土地数据，协助房企整体把握城市环境，制定最优市场策略。
中指研究院土地事业部运营总监张凯发表主题为“用数据和SaaS工具解析两集中供地面临的问题及应对策略”的演讲。
我今天演讲的主题是《数据和SaaS工具解析两集中供地面临的问题及应对策略》。今年年初“两集中”发布以后，成为大家重点关注的事件，同时对于房地产行业有着深刻的影响，在“两集中”政策不断推进的过程中，房企和管理部门都遇到了各种各样的问题，也都在不断调整。下面挑选三个批次比较有代表性的城市，简要介绍“两集中”土拍的情况。
是无锡，批次无锡共16宗地，其中14宗地是达到熔断价以后净自持，剩余的两宗地直接进入摇号。无锡两宗直接摇号地块房地价差都在1万／平方米以上，对于房企来说是比较友好的，剩下14宗净自持的地块，利润空间就很低了，需要考验房企的运营和管控能力。在二批次中无锡结合以上情况，将所有23宗地块达到熔断价后改为摇号，给房企留充足的利润空间，借此希望房企能够提升整个楼盘的品质。
第二是广州，广州批次土拍，特别是最热门、最网红的一宗地就是黄埔区的地块，这个地块吸引了327组马甲参拍、摇号，也是到目前为止，22城当中是马甲数量的一宗地，在第二批次里面，广州已经明确表明禁马甲，这是广州的变化。
第三是重庆，重庆批土拍相对比较“火热”。在二批次当中也在改进，比如借鉴成都的土拍政策。这三个城市是批次比较有代表性的城市，在第二批次当中都有比较明确的调整，我们预计后期其他城市也会进一步调整。
从整体成交情况来看，批次的土地供应可以看出南北方的分化是很明显的，北方只有北京土拍是比较热的，两个东北城市、三个环渤海城市，土拍结果明显都比较冷淡，包括天津也成为了批次流拍土地宗数的城市，一共流拍15宗地。其实“分化”这个词可以用在南北方，也可以用在诸多非核心热点城市的中心城区和郊区，比如说整个中西部，成都、重庆、武汉、长沙、郑州全部都出现了中心城区非常火热，或者核心区位的地非常火热，周边区位的地可能还会存在流拍的情况。
结合整体的土拍过程，我们总结了“两集中”政策下作为投资和营销条线.投资部门工作量大。高度集中的土地供应使得房企投研的全年任务，要在短时间内完成，工作强度和难度，可想而知。
2.盈利空间有限。本次土拍北京、深圳基本都零利润拿地，杭州净利润也只有1-2％，22城中热点的城市情况基本一致。
4.竞争环境的不清晰。“两集中”批次土拍有多个房企首次进驻热点城市，这些房企都在不断探索新的城市，这是房企发展的必由之路。但是这样的拓展，是否真正了解每一个市场，比如北京利润空间是非常非常有限的，而且又要竞高品质方案，对于房企未来的运作能力有极大的考验。
5.项目区划不均衡。一方面是4月、7月、10月高度集中的回款压力，对于营销端是极大的考验。另外是房企在未来集中入市的时候面临相当大的竞争压力，如果产品不能做得适销，将会有很大的影响。
结合以上五个“两集中”的投资过程当中的痛点，我们介绍如何用数据和SaaS工具来解决这些问题。
投资部门白天看地，晚上写报告，在原来是非常正常的事情，但“两集中”一次性要研判多宗地，举个例子昨天青岛刚刚公布二批次地块，多达110宗地，如何在半个月或者一个月研判？怎么做到呢？我们中指研究院有一款产品叫中指地主，可以帮助大家收集所有城市全年的供地计划，并且精准定位。虽然供地计划和最终推出的地块在规划、容积率方面等等都会有差异，但是因为这宗地的位置是不会变的，可以利用中指地主预先了解周边基本面、市场、客群等情况，到最终调规之后，再调整自己的测算逻辑。
同时中指地主还上线了地块的航拍，在航拍图中包括对周边的项目都进行了详尽的标注，可以了解地块周边每个新房或者二手房项目的成交走势、近期的供求情况。
还有测算工具模块。我们可以通过快速的一键粗算，完成项目测算。此外，报告工具模块，可以帮助投拓人员快速生成可研报告，也可以一键下载ppt格式的报告。
第二个痛点是盈利空间有限。我们能不能获取利润和政策、市场相关，我们如何解决这个问题？首先我们在城市维度数据栏中可以筛选出房地价差，并排序。在板块维度，每个板块的项目成交均价均可以单独筛选，作为房地价差的直观比较。具体到地块，可以看到每宗地块周边的新房、二手房的成交价格，让我们快速地了解这宗地大概率是赚钱或是不赚钱。另外，中指地主还针对这次22城“两集中”土拍进行了政策的梳理，包括像上海的135分打分制，其他的一些城市限地价、限房价、摇号等等，这些都影响这个地未来能挣多少钱，特别是摇号项目，这种地块个人觉得大家都是值得去尝试的，如何去找到这些地块？中指地主除了收录了完整的标书以外，还把标书里面最关键核心的字段提取出来，方便大家快速筛选，另外我们收录了每一个城市的城市控规图，并且把它矢量化。
如果应用了多种方式，都无法挖掘利润空间或者利润率仍然有限，对于房企来说还要拿这宗地的理由一定是高周转，如果能高周转，保证资金安全，1-2个点的利润率也是可以做，高周转的前提是什么？就是这个板块或者这个区域的出清周期够短，它的库存够少，这里我们也对每个板块的出清周期库存做了相应的数据抓取，通过这样的方式，我们可以解决或者说部分性地解决利润空间有限的问题。
第三个痛点就是非招拍挂项目。现在很多房企主营业务已经不是公开市场了，甚至公开市场拿地低于20％，无论是产勾地，还是城市更新项目、旧改项目，包括收并购项目，其实都是寻求更多的利润空间，在这个过程当中，实际上还存在一个问题，就是区域和集团之间的数据不同步的问题。针对这块中指地主也有一些探索，首先我们可以通过自建地块的方式解决勾地、收并购、城市更新项目信息不对称问题，输入坐标就可以建立一宗地，输入地块的基本信息后，集团和区域公司在系统中可以做到信息一致，方便沟通，提升工作效率和准确性。
第四个痛点就是竞争环境的不清晰。目前来说，进入一个新的城市会面对信息不全，产品系进入目标城市是否匹配等问题，我们是如何解决这个问题的呢？首先针对所有在售和待售的项目，我们可以快速地找到对标的房企和相关竞品项目，针对每一个房企还可以进一步下沉，了解房企所有在售、待售项目的落位情况。同时还能查询竞争对手土储情况，做到知己知彼。
最后一点是项目区划不均衡。22城“两集中”从我个人的角度来讲，我认为对于投资端的压力是远远小于营销端的，因为我们也看到像徐州这次土拍，报名的房企明显比大家的预判要少，包括二批次很多房企都面临更大的资金压力，大家都在等着一批次的项目在年底开盘能回款，然后去参与到三批次当中。所以整个营销端的压力非常大。如何解决项目区划不均衡的问题，中指地主有人口大数据，可以快速地查询，关注区域内人口情况，包括人从哪来、到哪去、每天在哪工作、在哪生活、在哪娱乐，年龄、性别，职业、富裕程度、是否有车、是否有房、是否有子女，还包括每一个区域的时点人流量情况，这些都可以帮助我们快速地判断这个区域的人口是否能够支撑房价或者某一个产品的价格。第二个是潜客数据，每一个用户的用户行为数据，比如说张三在某App里面搜索了在某一个板块的某一个项目，这个用户行为数据就被记录下来了，就可以通过汇总统计来判断出对于每一个板块面积段、户型段、总价段的偏好，还有客群来源地，可以反推我们到底应该去哪儿做地推，去哪儿做项目的展区等等。综合人口、潜客和竞品结构，我们才能够真正地完成产品的科学定位和科学定价，也可以减少投资和营销端的博弈。
目前中指地主产品覆盖了百强房企已经超过70％。今天有这样的机会和大家做一下交流，我希望能够帮助大家解决“两集中”供地当中真实的痛点，因为我自己也是做投资出身的，也深刻领悟理解到现在的痛点，也希望都能够申请产品的试用。
2021年上半年二十城市物业服务价格综合指数为1071.78，同比上涨0.67％，涨幅较去年同期扩大0.02个百分点，环比上涨0.42％，涨幅较上期扩大0.05个百分点。2021年6月，二十城市三星级物业服务价格综合指数为1004.47，较去年同期上涨0.62％，四星级物业服务价格综合指数为1003.92，较去年同期上涨0.73％，五星级物业服务价格综合指数为1008.85，较去年同期上涨1.02％。
从价格来看，物业费均价为2.37元／㎡／月，北京、深圳均价超过3元／㎡／月。各星级的物业价格也同比上涨，二十城市整体三星级物业服务价格为1.94元／㎡／月，同比上涨0.67％。四星级物业服务价格为2.64元／㎡／月，同比上涨0.81％，五星级物业服务价格为3.70元／㎡／月，同比上涨0.77％。二十城物业服务水平以三星为主，一线％，从区域来看，珠三角、西南和长三角四五星级样本占比均超50％，此外二十城物业服务软硬件发展均衡，软件得分略高于硬件得分。
如果把物业服务比喻成一个皇冠，标杆项目就是皇冠上的明珠，这个皇冠为什么卖的贵，是因为明珠的价值，也决定的皇冠的价值，这些标杆项目是五星中的五星，不管是服务水平还是价格，也说明了这一点。下面我们总结了标杆项目的突出特点：
我们在做物业研究的时候，也反复强调这个问题，物业行业在以后开启自己黄金十年的过程中，如何去保证自己的服务不走样，关键还是要建立标准。从质价相符的角度来说，也是要建立自己的标准，因为只有有了明确的标准，什么样的标准匹配什么样的价格才是以后长远的发展形势。标准要立体化，不是说纸面上的标准，有什么样的数据不够直观，不管是工作人员，还是业主都清楚标杆匹配什么样的服务。
例如，深圳中海九号公馆标杆项目标志化服务叫紫金执事，执事这个词是来源于《圣经》，意思是神的侍者，凸显出高端服务，除了以执事为带头的团队，里面也包含了私属的园艺师、私属的技师、保证环境使者、公馆卫队、专业维保、活动策划，都是端的豪华顶配。
我们知道物业的基础服务是四保，保洁、保安、绿化和维修，简单来说这四保是非常基础的，但越基础的东西越不容易突出。为了要突出基础服务物业服务企业也想了很多的思路，比如融创国宾壹号院的管家部，对所有管家的化妆工序和配饰设计都有明确要求，追求精益求精。
北京金茂府建立了“151反映机制”，形成1内反映上报，5内到达现场，到场后时间处理的“151”模式。在保证5内到达现场的背后，不仅是智能化的系统，更是在项目周边配备了足够的服务人员。同时，项目制定了严格的服务指标，包括保洁率100％，投诉满意率100％，说100％的就是对自己很有信心，95％就有操作的余地，而100％就是不给自己留余地，这才是线、定制化服务，超预期体验
所谓的超预期体验，物业公司对于业主来说光满意是不够的，是要惊喜。所谓的惊喜就是超预期，超预期通过什么实现呢？就是要有定制化的服务，人发展到一定的层次，就是按照马斯洛的需求理论，端的时候要显示出你和别人的不同。定制服务，如婚礼中，有管家全程参与婚礼的流程，帮助你完成场景的布置。同时，包括重要的宴会、商务洽谈、乔迁的布置，卫队护航，私家花园的打理等等。
郎基·望今缘项目的服务人员配比是2.5比1，相当于一个物业员工对应2.5户人家，通过高密度来实现定制化的服务。
第二，在数据库合约到期项目中，将所有的二手房的项目在地图上标识出来，可以进行价格筛选，如物业费4元／平方米／月以上；根据企业在区域存量项目，可以通过地图定位选择周边的项目达到集约化的目的。另外可以通过交房的时间选择一些入市的项目。
